大温买房流程
- 贷款预批。银行根据您的收入和负债，按压力测试利率或各银行特定贷款政策算出最高可贷额度。先做这一步，因为它决定了您的价格区间。
- 找房。按您的清单缩小区域和房源，对比成交价，只看值得看的。
- 出 offer。写明价格、定金、条件（subjects）和日期。动笔之前，我会先打听卖家最在乎什么。
- 去条件。offer 被接受后，您在约定天数内安排贷款、验房和审阅文件。另有 3 天反悔期，行使要付房价的 0.25%。条件一去掉，交易就确定了。
- 交割与交房。交割当天，律师或公证师办理资金和产权过户，通常第二天拿钥匙。
BC 省首次置业优惠
| 物业转让税 | 首 $20 万 1%，至 $200 万 2%，以上 3%；住宅部分超过 $300 万再加 2% |
|---|---|
| 首次置业豁免 | $83.5 万以内的房子，最多减免 $8,000，到 $86 万逐步取消 |
| 新房豁免 | $110 万以内全免，到 $115 万逐步取消。每次购房只能用一项豁免。 |
| 首次置业 GST 退税 | 新房最高退 $5 万；$100 万以内全额，到 $150 万逐步取消 |
| 储蓄计划 | 首次置业免税储蓄账户（FHSA）和 RRSP 购房计划（HBP） |
| 最低首付 | 首 $50 万 5%，$50 万至 $150 万部分 10%，$150 万及以上 20% |
数字核实于 2026 年 11 月 3 日。最终金额以您的律师、公证师和贷款机构确认为准。
买房小贴士
看房之前
- 按合格利率做预批，不是实际利率。压力测试决定上限，预批利率一般锁定 90 到 120 天，各银行不同。
- 按年做预算，不只算房价。加上管理费、地税和保险。独立屋每年约预留房价 1% 做维修。
- 夫妻俩先商量好底线。意见不统一的，往往在 offer 当晚丢房。
找房期间
- 看成交价，不看挂牌价。在温哥华，挂牌价是营销策略。
- 上市天数决定议价空间。超过 30 天可以谈价、加条件；不到一周又设了 offer 日，就做好竞价的准备。
- 看两次：高峰期和晚上。堵车、轨道噪音、接送孩子的车流，周日 open house 都看不出来。
- 查一下周边规划。后巷对面那块地，将来可能盖一改多或 6 层出租楼。
用建商的眼光看房
- 独立屋四大花钱项：屋顶、排水、电、水管。留意 Poly-B、Kitec 和镀锌管，1960 年前的房子要做地下油罐扫描。
- 找水的痕迹。地下室墙面白色结晶、窗下水渍、某一处新刷的漆、没人提过的排水泵。
- 无许可施工会变成您的问题。套房和装修要查市政许可记录，它影响保险、贷款和转手。
- 公寓要先看会议记录再动心。在近 2 年记录里搜 leak、envelope、levy、deductible 和 legal。Strata 保险免赔额如果是六位数，您自己的保单就得覆盖。
- 车位和储物间要在 Strata Plan 上确认。写在图上的，和按月租用的完全不一样。
买新房、楼花或双拼
- 要看建商牌照和新房保修证明。没有牌照，直接放弃。
- 没有入住许可（Occupancy Permit）绝不交割。
- 小型一改多 Strata 经费紧。四到六户往往没有折旧报告，应急储备金也薄。要看预算、保险，以及谁负责维护。
- 确认房价是否含 GST。首次置业买新房，可能最多退 $5 万。
- 楼花有它自己的风险。7 天冷静期、定金分期、转让规定，以及交房时估价偏低。
出 offer
- 价格只是其中一个筹码。干净的条件、足额定金、合卖家心意的日期，常常就是拿下房子的关键。我每次都会问挂牌经纪卖家需要什么。
- 多人抢 offer，提前验房。花几百块，就能去掉验房条件。
- 定金提前准备好。银行本票和大额转账可能要一天以上。
- 别把 3 天反悔期当成调查期。行使它要付房价的 0.25%。
成交之后
- 马上询保险报价。纱管电线（Knob-and-tube）、油罐或 Poly-B 可能让房子很难投保，贷款也会跟着出问题。
- 交房前再看一次。电器能用，谈好的东西都还在。
- 每年交地税时申请屋主津贴（Home Owner Grant）。
- 每张装修收据都留着。将来房子出租，这些都用得上。
- 买的是新房？从第一天就记录瑕疵。一年和两年保修期到期前，我会提醒您。
电话或微信都可以。我会告诉您，在您考虑的区域，这个预算能买到什么。